Wie die Förderung aufgebaut ist
Zuschuss, Kredit, Steuerbonus
Für energetische Maßnahmen an Wohngebäuden stehen drei Wege nebeneinander: ein direkter Zuschuss, ein zinsverbilligter Kredit und die steuerliche Abschreibung energetischer Maßnahmen über mehrere Jahre. Sie schließen einander aus, soweit dieselbe Maßnahme betroffen ist. Welcher Weg günstiger ist, hängt am Steuersatz, am Finanzierungsbedarf und daran, ob überhaupt eine Steuerlast besteht, gegen die gerechnet werden kann.
Der Zuschuss ist der einfachste Fall und für Selbstnutzer meist der beste, weil er sofort wirkt und keine Bindung an eine Bank erzeugt. Der Kredit lohnt, wenn ohnehin finanziert wird. Die steuerliche Variante ist die einzige, die auch dann greift, wenn ein Antrag versäumt wurde — sie verteilt die Entlastung allerdings über mehrere Veranlagungszeiträume.
Die Grundregel: Antrag vor Beginn
Alle Zuschussprogramme setzen voraus, dass der Antrag vor dem Vorhabenbeginn gestellt wird. Als Beginn gilt in der Regel der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags, nicht der erste Handgriff auf der Baustelle. Ein unterschriebener Auftrag schließt die Förderung damit endgültig aus — dieser Fehler ist nicht heilbar und der häufigste Grund für abgelehnte Anträge.
Planungsleistungen und Beratung sind von dieser Regel ausgenommen: Wer einen Energieberater beauftragt, beginnt damit nicht das Vorhaben. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sonst der Eindruck entsteht, es dürfe vor dem Antrag überhaupt nichts geschehen.
Der Lieferungs- und Leistungsvertrag mit Bedingung
Weil Handwerker selten monatelang auf eine Zusage warten, ist die übliche Konstruktion ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung: Er wird geschlossen, wird aber erst wirksam, wenn die Förderzusage vorliegt. Das ist zulässig und erlaubt, Termin und Antrag parallel zu betreiben. Die Formulierung gehört in den Vertrag, nicht in eine Nebenabrede.
Handwerksbetriebe kennen diese Konstruktion und haben meist eigene Formulierungen dafür. Wo sie fehlt, genügt ein kurzer Zusatz, der den Vertragsbeginn an die Förderzusage knüpft und eine Frist nennt, nach deren Ablauf beide Seiten frei sind.
Heizungsförderung
Grundförderung und Boni
Die Heizungsförderung für Privatpersonen besteht aus einer Grundförderung und mehreren Boni, die an die Selbstnutzung, an das zu versteuernde Haushaltseinkommen, an den Zeitpunkt des Austauschs einer alten Anlage und an die eingesetzte Technik anknüpfen. Die Summe der Fördersätze ist gedeckelt, ebenso die förderfähigen Kosten je Wohneinheit — die jeweils geltenden Werte stehen auf der Programmseite und ändern sich mit den Programmbedingungen.
Was förderfähig ist
Gefördert wird nicht nur das Gerät, sondern das Vorhaben: Demontage und Entsorgung der alten Anlage, Speicher, Heizkörper, Rohrnetz, hydraulischer Abgleich, Elektroanschluss und die notwendigen Umfeldmaßnahmen. Diese Nebenpositionen machen bei einem Bestandsgebäude einen erheblichen Teil der Summe aus, und sie werden in Angeboten häufig knapp beschrieben.
Für den Antrag zählt, was in der Leistungsbeschreibung steht. Eine Position, die im Angebot nicht auftaucht, ist später nur schwer nachzuschieben — und eine Sammelposition ohne Aufschlüsselung erschwert den Verwendungsnachweis, weil die förderfähigen Anteile nicht erkennbar sind.
Reihenfolge im Antragsverfahren
Üblich ist: Angebot einholen, Vertrag mit aufschiebender Bedingung schließen, Bestätigung der Fachperson erstellen lassen, Antrag stellen, Zusage abwarten, umsetzen, Nachweise einreichen. Jeder dieser Schritte hat eine eigene Laufzeit; zwischen erstem Angebot und Auszahlung vergehen realistisch mehrere Monate. Wer einen Verkaufstermin im Blick hat, sollte diese Kette rückwärts rechnen.
Die Umsetzung selbst hat zusätzlich eine Frist: Nach der Zusage bleibt ein begrenzter Zeitraum, in dem die Maßnahme abzuschließen und nachzuweisen ist. Lieferzeiten für Geräte fallen in genau diesen Zeitraum und sind der Punkt, an dem Zeitpläne in der Praxis reißen.
Beratung und Fachbegleitung
Die Energieberatung für Wohngebäude
Die Energieberatung für Wohngebäude wird selbst bezuschusst und liefert entweder einen individuellen Sanierungsfahrplan oder ein Konzept für eine Komplettsanierung. Der Fahrplan zerlegt das Gebäude in Maßnahmenschritte, ordnet sie zeitlich und beziffert Kosten und Einsparung je Schritt.
Für einen Verkauf hat dieses Dokument einen eigenen Wert, unabhängig davon, ob eine Maßnahme umgesetzt wird: Es beantwortet die Frage des Käufers nach Reihenfolge und Größenordnung mit einem Papier statt mit einer Schätzung. Das ist die günstigste Form, eine Verhandlungsposition zu belegen.
Hinzu kommt ein zweiter Effekt: Wer den Fahrplan umsetzt, erhält für die darin vorgesehenen Einzelmaßnahmen in der Regel einen zusätzlichen Bonus. Die Beratung trägt sich damit auch dann, wenn nur ein einziger Schritt tatsächlich ausgeführt wird.
Wer eingebunden werden muss
Für die meisten Programme ist die Einbindung einer eingetragenen Fachperson vorgeschrieben, die die Maßnahme bestätigt und die Nachweise erstellt. Geführt werden diese Fachleute in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes. Ihre Kosten sind in aller Regel mitförderfähig.
Was die Begleitung leistet
Die Fachbegleitung prüft die Angebote auf die Förderfähigkeit der einzelnen Positionen, weist auf fehlende Nebenleistungen hin und stellt die technischen Nachweise. Der häufigste Nutzen entsteht vor der Auftragsvergabe: Positionen, die im Angebot fehlen, tauchen sonst später als Nachtrag auf und sind dann nicht mehr förderfähig.
Der zweite Nutzen liegt in der Abstimmung mehrerer Gewerke. Wenn Heizung, Elektro und Bauarbeiten voneinander abhängen, klärt die Begleitung die Reihenfolge und die Schnittstellen — das verhindert die Terminketten, in denen jeder Betrieb auf den anderen wartet.
Die zweite Größe: Baupreise
Warum Kostenannahmen altern
Eine Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Kosten aus einem älteren Angebot rechnet mit einem Preisniveau, das es nicht mehr gibt. Wie sich Bau- und Immobilienpreise entwickelt haben, weist das Statistische Bundesamt auf seiner Themenseite zu Bau- und Immobilienpreisen aus. Für die Umrechnung einer alten Schätzung auf heute ist das die belastbarste Grundlage.
Preis und Kosten sind nicht dasselbe
Zu unterscheiden sind der Baupreisindex, der bezahlte Preise misst, und der Baukostenindex, der Material- und Lohnkosten abbildet. In Phasen knapper Kapazitäten laufen beide auseinander, weil Betriebe Preise durchsetzen, die über der Kostenentwicklung liegen. Wer mit dem falschen Index argumentiert, unterschätzt die Angebotssumme systematisch.
Regional kommt eine weitere Spreizung hinzu. Die Indizes sind bundesweite Durchschnitte; in Regionen mit ausgelasteten Betrieben liegen die tatsächlichen Angebote darüber. Für eine Schätzung bleibt der Index trotzdem der bessere Ausgangspunkt als eine Erinnerung an frühere Preise.
Die längere Reihe
Für die Einordnung über mehrere Jahre führt auch die Deutsche Bundesbank Statistiken zu Immobilien- und Bauleistungspreisen. Sie sind vor allem dann nützlich, wenn eine Investitionsentscheidung gegen die erwartete Preisentwicklung abgewogen wird — also bei der Frage, ob eine Maßnahme jetzt oder später ausgeführt werden soll.
Amortisation richtig rechnen
Was in die Rechnung gehört
Auf der Kostenseite stehen die Angebotssumme abzüglich Förderung, die Kosten der Fachbegleitung und der Kapitaldienst, falls finanziert wird. Auf der Ertragsseite steht die eingesparte Endenergie, bewertet mit einem Preis, der über die Laufzeit nicht konstant bleibt. Wer mit dem heutigen Energiepreis rechnet, rechnet mit einer Annahme, nicht mit einer Größe.
Sinnvoll ist, die Einsparung in Kilowattstunden auszuweisen und die Bewertung mit dem Preis getrennt davon zu halten. Dann lässt sich die Rechnung später mit einem anderen Preis wiederholen, ohne sie neu aufstellen zu müssen.
Häufig unterschlagen werden zwei Posten: der Instandsetzungsanteil und die Restnutzungsdauer. Wenn die Fassade ohnehin einen neuen Putz braucht, gehört nur der Mehrpreis der Dämmung in die Rechnung, nicht die gesamte Summe. Und eine Maßnahme, deren rechnerische Amortisation länger ist als die Lebensdauer des Bauteils, trägt sich nie.
Die Haltedauer als entscheidende Größe
Vor einem Verkauf ist die Haltedauer kurz oder null. Dann zählt nicht die Amortisation über Energiekosten, sondern die Wirkung auf Preis und Vermarktungsdauer. Das ist eine andere Rechnung mit anderen Größen, und sie fällt für große Maßnahmen fast immer negativ aus. Die Einordnung dazu steht in Energetische Sanierung vor dem Verkauf.
Rechnen ohne Scheingenauigkeit
Eine Amortisationsrechnung mit zwei Nachkommastellen täuscht eine Präzision vor, die die Eingangsgrößen nicht hergeben. Sinnvoller ist eine Spanne: beste und schlechteste Annahme für Energiepreis, Einsparung und Angebotssumme. Wenn die Maßnahme in beiden Fällen trägt, ist die Entscheidung robust; wenn nur im besten Fall, ist sie eine Wette.
Förderung und Verkauf
Antragsberechtigung und Eigentum
Antragsberechtigt sind Eigentümer, und die Eigentümerstellung muss zum maßgeblichen Zeitpunkt vorliegen. Ein Verkäufer, der kurz vor der Beurkundung noch beantragt, riskiert, dass die Voraussetzungen bei Umsetzung und Auszahlung nicht mehr erfüllt sind. Ein Käufer kann erst beantragen, wenn er die Verfügungsbefugnis hat — in der Zwischenzeit liegt die Maßnahme still.
Zweckbindung
Geförderte Anlagen und Bauteile sind zweckgebunden und müssen über einen festgelegten Zeitraum bestimmungsgemäß betrieben werden. Diese Bindung endet nicht mit dem Verkauf. Wer eine geförderte Anlage übernimmt, übernimmt auch die Auflagen — deshalb gehört der Bescheid vollständig mit allen Nebenbestimmungen in die Übergabemappe.
Was sich für wen lohnt
Für den Verkäufer lohnt die Förderung dann, wenn die Maßnahme ohnehin ansteht und genügend Vorlauf besteht. Für den Käufer ist der Sanierungsfahrplan meist wertvoller als die halb umgesetzte Maßnahme, weil er selbst entscheiden will, welche Technik einzieht. Welche Pflichten dabei am Objekt hängen, steht in Heizungstausch: Pflichten, Fristen, Übergaben; welche Kennwerte in die Anzeige gehören, in der Energieausweis: Bedarf, Verbrauch, Pflichtangaben.
Typische Fehler
Auftrag vor Antrag
Der unbedingt geschlossene Vertrag vor der Antragstellung ist der teuerste Fehler im gesamten Verfahren, weil er nicht korrigierbar ist. Er passiert regelmäßig unter Zeitdruck, wenn ein Handwerker einen kurzfristigen Termin anbietet und die Zusage später nachgereicht werden soll.
Angebote ohne Nebenleistungen
Angebote, die nur das Gerät und die Montage ausweisen, führen zu Nachträgen für Entsorgung, Elektroanschluss, Abgleich und Anpassung des Rohrnetzes. Diese Nachträge sind nach der Antragstellung schwer unterzubringen. Die Leistungsbeschreibung gehört deshalb vor der Antragstellung vollständig.
Nachweise zu spät
Nach der Umsetzung sind Verwendungsnachweis, Rechnungen und die Bestätigung der Fachperson innerhalb einer Frist einzureichen. Wer in dieser Phase bereits verkauft hat und die Unterlagen nicht mehr beisammen hat, verliert die Auszahlung — und zwar nachdem die Maßnahme bezahlt wurde. Die Nachweise gehören eingereicht, bevor der Verkauf abgewickelt wird.